房价里有多少秘密？

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房价里有多少秘密？

[来自：金米米财经社区]

房价里有多少秘密？恐怕除了开发商很少有人能讲清楚。



北京仁和律师事务所目前正在琢磨一件另类的购房计划。

2009年2月，事务所的律师孟宪生和陈飞获得信息，北京市第二中级人民法院正在处理一起对房地产开发商的诉讼案件。在这个案件中，2000年，某开发商通过做假按揭向银行套现资金，后来捂盘炒房，到2004年初,开发商资金链断裂导致按揭断供，本息共计欠银行1亿元。

银行随后将这笔负债以近五折的价格出售给东方资产管理公司。东方资产管理公司将开发商告上法庭，要求其以房抵债。2008年3月,法院终审判决东方资产管理公司获得这笔债权的求偿权。

开发商用于抵债的这批房产位于北京市东五环地铁一号线管庄附近，共120套左右，户型在80-140平米不等。

“我们听到这笔债权在法院处理的消息后，最初的设想是组织有购房需求的人，先购买这笔不良贷款的债权，然后再从开发商那里换取这120套房。”陈飞说，“不过，首先要搞清楚这些房子是否有法律风险和法律问题，比如是否存在一房多卖问题，这些调查花费了一定的时间。”

2009年4月1日，他们终于开始公开征集这120套房的团购者。因为房产是不良资产，如果能顺利买到房，通过估算，每平方米的价格将在4980元到5800元之间，这比当时同一地区的二手房价格低3000元左右。

公布消息后，一时间吸引了不少购房者。“遗憾的是，在短短10天内，想征集120人、每人预付一次性购房款50万元并非易事。消息公布后，另外一家资金雄厚的资产管理公司看到了其中的商机，马上从东方资产公司处低价收购了这笔债权。”
新的债权方正准备要求法院继续执行诉讼，将开发商的房产进行拍卖。尽管债权再次转让会增加成本，导致购房者最终支付的费用增加，但陈飞他们还是愿意等待并参与法院最后对这批房子的拍卖。“就目前的情况看，拍卖价格可能会涨到每平米7000元左右，但仍会比市面二手房低1000多元。我们认为仍有参与价值。”陈飞说。

如此购房，陈飞他们有自己的考虑。

以他们的经验，目前北京四环以内的商品房中，大部分是开发商在2004年“土地招拍挂大限”之前拿的地。因此，这些房不论是土地成本还是建筑成本都非常低。以这次拍卖的房产为例，实际成本应该在4000元左右。这几年房价上涨，积累了不小的利润。

陈飞分析：“今年初北京楼市出现回暖现象，但可能未必像看起来那样繁荣，不论是死扛还是谋取更多利润，开发商做假按揭的情况肯定有。实现利润的前提是要变现，开发商假按揭买的房一旦找不到那么多购房者，资金链就有可能断裂。”

数据显示，仅今年1至2月，全国法院受理房地产纠纷案件就已达24349件，同比上升15.56%。