上海首例合作建房引央企基金做管家 今年底预售

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据《新闻晚报》报道，“我们5750万元的土地款已经全部付清，建设公司也已经确定了，项目最快年底预售。现在我们的设想是通过引入基金模式在上海多做几个这样的合作建房项目。 ”5月4日，上海合作建房发起人、上海合筑房地产有限公司董事长钱生辉略带兴奋地向记者介绍起自己三个多月的成果，与他同时出现在记者面前的是一家央企基金公司的执行董事，这家央企基金公司将成为合作建房基金的“财务管家”，指导资金募集及风控管理。</P>临港新城项目最快今年底预售
自今年1月17日，钱生辉与30多名购房者成立上海合筑房地产有限公司以5750万竞得浦东临港新城主城区一地块开始合作建房之旅后，外界对这种模式的资金筹集、监管、政策壁垒等一直都心存疑虑。而钱生辉也在首次发布会介绍项目及购房者股东成员后就从媒体面前消失了一段时间，3月中旬，更有消息称，在土地尾款缴纳最后期限3月5日，合筑并没有将4600万元打入土地出让部门的账户。
5月4日，钱生辉对此进行了一番澄清，他表示土地款最后确有延后，但是征得了土地部门的同意。延后的主要原因就是为了将合作建房的资金转换为基金的管理模式后，再将最后土地款支付。 “用基金的管理方式来确保资金的募集和安全。 ”
随着土地款的全部支付，其项目规划已经送审报批，而建设公司已经确定。“最快2到3个月后有望开工，年底达到预售标准，明年底或2015年初交房，开发资金已经到位。 ”相比于传统房企2-3年的开发周期，钱生辉坦言，自己就是以时间换空间。 “项目要确保一年完成，这样才能挤出传统房企开发项目房价的水分。 ”钱生辉介绍，传统的商品房开发过程，涉及环节多，同时又与各类繁冗行政审批相关联，无形中增加了各种税费等成本。而这些成本又通过房价，转嫁给了购房者。上海个人建房不同于普通买房或是集资建房，降低房价的关键并不是购房者自己集资自己建房，而是要加快销售减少开发周期，有效地降低财务成本。
据介绍，临港地块竞得楼面价格为3555元/平方米，其住宅的未来销售约 6500元/平方米－8500元/平方米左右 （根据方案预算成本），现在周边市场价至少1.5万元/平方米到2万元/平方米左右，沿街商铺价格2万元/平方米到2.5万元/平方米。
<P style="TEXT-INDENT: 2em">个人合作建房基金类似理财产品
对于上海首个合作建房项目，如何确保资金安全、如何筹集资金一直是外界质疑的焦点。而引人基金的管理模式成为钱生辉对抗外界质疑的最新武器。
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“这是我们的最新合作伙伴，中投资本。 ”钱生辉高兴地向记者介绍起4日见面会上的另外一名主角，央企中国建银投资有限公司旗下的中投财富资本管理有限公司执行董事杨崇艺，正当记者猜疑中投资本将会投入多少资金进入合作建房项目时，杨崇艺却坦言，中投资本的角色目前只是一个财务管家，“主要是给合作建房基金的资金募集和风控管理提出意见或者是建议。 ”据介绍，其公司将运用私募股权基金的管理模式整合律师事务所、会计师事务所等服务机构参与合作建房的融资和管理方式，未来或将根据项目具体情况进行直接投资。</P>与其他房地产基金相比，杨崇艺对于合作建房基金持乐观态度。他向记者表示，合作建房基金的最大一个特点就是其投资人与买房人是合二为一的，再加上募集资金门槛低，最低50万元，基本要求在100万元，对于民间资本的导入具有一定的灵活性。 “现在合作建房最缺的就是风控管理，而我们的定位就是在风控和产品设计上给予指导意见。 ”杨崇艺如是说。
钱生辉也坦言，个人合作建房基金，类似购买银行的理财产品，但不同于一般的金融投资，因为房地产作为固定资产，风控操作更为有效，而且直接获得房企的利润，预期回报率可以超过20%，同时普通个人通过专业团队参与管理，以及优先购买投资的房源，相比传统的基金投资，等于直接控制经营和管理。但目前合作建房基金主要是内部会员认购，而且直接购房的会员具有一定的占比。 “主要是体现以销定产，让投资人可以看到未来的利润。 ”
目前合作建房基金并无募集目标，钱生辉透露资金并无问题，主要是看项目。 “我们根据项目来定。而现在我们也在多个地方考察土地，准备再拿土地复制合作建房。 ”钱生辉希望自己的合作建房模式不只是昙花一现。
虽然引入了央企基金公司，将购房者筹集的资金转化为基金管理，并运用基金的模式进行运作，让一些旁观者对于资金管理上不再疑惑，但是业内人士仍持谨慎态度。 “实际上这种模式只是运用了基金的管理，并非真正意义上的基金。 ”一基金经理向记者说道。在基金的管理上，国家都有较为详尽的规范，进入和退出都需要严格的审核，而在合作建房基金上，钱生辉坦言，未来每个项目都将对应每只基金，资金不能互挪，而正常的话，每只基金诞生都需要申报，这个对于以快为致胜法宝的合作建房而言，难免会出现拖后腿的情况。 “因此，这种模式的基金不可能每个都报批，只是学习基金的管理。 ”前述基金经理判断道。